Een in gemeenschap van goederen getrouwd stel koopt in 2017 een woning. Zes jaar later willen ze verkassen; dan geldt inmiddels de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor 'starters', feitelijk huizenkopers jonger dan 35 jaar.
Een van de twee zit bij de overdracht van het huis nog onder die grens, dus ze zouden voor de woning een eigendomsverhouding van 1%/99% kunnen kiezen, zo stelt de hypotheekadviseur voor. Dan kan het stel nog optimaal profiteren van de startersvrijstelling.
Eigendomsverhouding komt niet door
In mei wordt bij RegioBank een aanvraag gedaan voor een nieuwe hypotheek, met gebruikmaking van de meeneemregeling. De adviseur heeft in de aanvraagsoftware de eigendomsverhouding van 1% en 99% ingevuld. Dat detail komt niet door bij de bank: in het HDN-formulier worden geen gegevens over de eigendomsverhouding opgenomen. Wel staat daarin een bedrag van 88 euro aan overdrachtsbelasting vermeld.
De offerte wordt geaccepteerd en de passeerdatum wordt gesteld op 13 oktober. Maar de week daarvoor valt er een rekening op de mat van de notaris: daarin staat een bedrag van 4.400 euro aan overdrachtsbelasting vermeld. Foutje, zo denken de klanten, maar bij de Volksbank krijgen ze te horen dat bij een huwelijk in gemeenschap van goederen altijd een eigendomsverhouding van 50/50 wordt gehanteerd. Een andere verhouding is alleen mogelijk bij huwelijkse voorwaarden.
Bank had moeten navragen
Het stel staat voor het blok en betaalt de overdrachtsbelasting, maar wil toch van Kifid weten of de bank hier geen steken heeft laten vallen. Ze betogen dat de bank de ingevulde informatie over de eigendomsverhoudingen had moeten laten meekomen in het HDN-formulier. Banken kiezen namelijk zelf
welke informatie zij in het HDN-formulier ophalen vanuit de aanvraagsoftware van adviseurs. Volgens de klanten vragen andere banken de eigendomsverhouding wél op, ook bij gemeenschap van goederen.
Bovendien had de bank contact moeten opnemen met de adviseur vanwege het ingevulde bedrag van 88 euro aan overdrachtsbelasting. Door dat niet te doen, heeft het stel niet de kans gehad om alsnog huwelijkse voorwaarden op te stellen.
Beleid was bekend
Kifid stelt vast dat de Volksbank in het acceptatiebeleid - in elk geval sinds 2015 - heeft staan dat partners voor een gelijk deel eigenaar worden van een huis, tenzij iets anders is vastgelegd in de huwelijkse voorwaarden of in de partnerschapsvoorwaarden. De adviseur, en daarmee zijn klanten, hadden dit kunnen weten.
Geen belastingontwijking faciliteren
Achter dat beleid zit de overtuiging van de bank dat het onwenselijk is dat klanten verplichtingen aangaan waarvan zij mogelijk de (nadelige) gevolgen niet overzien. "Het aangaan van een ongelijke eigendomsverhouding terwijl je wel hoofdelijk aansprakelijk bent voor de gehele hypotheekschuld, kan volgens de bank zorgen voor ongewenste risico’s zoals een ongelijke verdeling van de overwaarde bij verkoop en scheiding of het betalen van overdrachtsbelasting bij verdeling na scheiding bij een verhouding boven de 60/40."
Eerder heeft de bank al naar voren gebracht dat een andere reden voor het beleid is dat een andere verhouding dan 50/50 kan leiden tot het ontwijken van (overdrachts)belasting en dat de bank daar niet aan wil meewerken.
Kifid: adviseur had het moeten melden
Maar wat de gevolgen zijn van een andere eigendomsverhouding, heeft de adviseur al aan de klanten verteld, zo werpen zij tegen. Kifid kiest echter de kant van de Volksbank: banken hebben een ruime mate
van contracts- en beleidsvrijheid en dit beleid is niet onaanvaardbaar. Daarnaast is het niet aan de bank om te vragen of de klanten een andere eigendomsverhouding wensen; de adviseur had dat zelf bij de bank moeten aankaarten.
De ingevulde 88 euro is wel opgevallen bij de Volksbank, maar dat bedrag is geen onderdeel van de gevraagde lening en financieringsconstructie voor de bank. "Net zoals andere kosten voor
bijvoorbeeld hypotheek- en leveringsakten, taxaties etc. is het bedrag voor overdrachtsbelasting
vaak fictief en een schatting. Bovendien was in de koopovereenkomst niets opgenomen over
een afwijkende eigendomsverhouding, wat de notaris ook opmerkelijk vond", zo betoogt de Volksbank.
De financiële instelling vond het daarom te ver gezocht dat zij naar aanleiding van de lage overdrachtsbelasting zou moeten weten dat de adviseur een afwijkende aanvraag indiende. Ook hier had de adviseur aan de bel moeten trekken.
Beleid rond eigendomsverhoudingen was bekend
Kifid kiest ook hier de uitleg van de bank: "Telefonisch contact opnemen met de bank of het opmerkingenveld gebruiken waren betere manieren geweest om de afwijkende eigendomsverhouding door te geven. Zeker aangezien het beleid van de bank dat zij een afwijkende eigendomsverhouding niet toestaat, bekend moet zijn bij de adviseur. En ook omdat er in de koopovereenkomst niets opgenomen is over een afwijkende eigendomsverhouding."
Kortom: de adviseur had vanaf het begin kunnen weten dat een andere eigendomsverhouding niet zonder meer was toegestaan en had daar een oplossing voor kunnen zoeken. De bank heeft de zorgplicht niet geschonden en de vordering wordt daarom afgewezen.
