Een vrouw die in scheiding ligt, schakelt in januari 2022 een hypotheekadviseur in: ze wil een hypotheek van € 156.000 sluiten. De adviseur vraagt een renteaanbod aan bij een geldgever. Dat komt er op 1 april: de lening wordt verdeeld in twee gelijke delen met beide een rentevaste periode van 30 jaar. Op de annuïteitenhypotheek rekent de geldverstrekker 2,25% rente en op de aflossingsvrije hypotheek 2,40%.
Het aanbod geldt tot eind april. De vrouw levert stukken aan en er volgt meerdere malen contact. Het is al 21 juni als de adviseur laat weten dat hij stopt met de aanvraag. De geldgever meldt aan de vrouw dat er niet tijdig een aanvraag is ingediend, dus dat het renteaanbod is vervallen.
Vijf maanden later wel succes
Er komt wel een (nieuwe) aanvraag en die leidt in september - als de rentes flink zijn gestegen - tot een hypotheek. Die is wel wat anders van opzet, want het gaat om een aflossingsvrij leningdeel van € 29.000 tegen 3,96% en een annuïtair leningdeel van € 129.000 met een rente van 3,81%. De renteperiodes zijn wederom 30 jaar. Een snelle rekensom leert dat dat ten opzichte van het eerste aanbod bruto zo'n € 200 rente per maand scheelt.
Dat vindt de vrouw best veel, terwijl ze in het voorjaar toch op tijd was geweest met haar stukken. Ze dient een klacht in bij Kifid. Ze heeft volgens eigen berekening € 60.793 schade geleden door het trage handelen van de adviseur en bovendien nog ruim € 4.000 aan rechtsbijstandkosten gemaakt.
Hypotheek was niet zeker
De geschillencommissie oordeelt dat de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden, maar dat de vrouw daar geen schade door heeft geleden. "De geschillencommissie is met de adviseur van oordeel dat onvoldoende vaststaat dat de consument zonder deze fout wel een bindende aanbieding van de hypotheekverstrekker zou hebben ontvangen. Het staat dus ook onvoldoende vast dat de consument gebruik had kunnen maken van de in het renteaanbod opgenomen rentepercentages." De vrouw heeft namelijk een inkomen uit de WGA en was bovendien nog verwikkeld in een scheiding, zodat allerminst zeker was dat de hypotheek ook daadwerkelijk zou worden verstrekt.
Onzekerheid niet gemeld
De adviseurs heeft op een tweede punt de zorgplicht geschonden, oordeelt de geschillencommissie in maart 2024: "Een redelijk handelend en redelijk bekwaam adviseur had namelijk op de hoogte moeten zijn van zowel de relevante omstandigheden van de consument, als de acceptatievoorwaarden van de hypotheekverstrekker. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag daarnaast worden verwacht dat hij deze informatie aan het begin van het aanvraagtraject deelt met de consument, zodat de consument een inschatting had kunnen maken van de mogelijkheden en de eventueel door haar benodigde acties. De adviseur is echter een hypotheektraject ingegaan waarvan hij had moeten weten dat dit – vanwege het bestaan van de twee knelpunten – niet zonder meer tot een offerte zou leiden."
En die tweede fout heeft wel tot schade geleid: "De consument is door die fout namelijk kostbare tijd verloren in een periode waarin de rentes snel stegen. De consument heeft aangevoerd dat zij de knelpunten binnen een periode van 3 à 4 weken had kunnen verhelpen. De adviseur heeft die stelling
onvoldoende weersproken." Ze had dus volgens de geschillencommissie waarschijnlijk wel van de gunstige apriltarieven kunnen profiteren.
Schadevergoeding berekend over 15 jaar
Maar de vrouw krijgt zeker niet het volle pond. Kifid gaat ervan uit dat ze de lening 15 jaar ongewijzigd zal voortzetten. Daardoor komt het verschil tussen de huidige netto te betalen rente en de gewenste rente uit op afgerond € 12.000. Dat bedrag is daarna contant gemaakt aan de hand van een rendement van 3,96% "omdat de consument het te ontvangen schadebedrag in mindering kan doen strekken op het aflossingsvrije leningdeel met deze rente". Daaruit rolt een schade van € 7.100.
Dat valt tegen. De vrouw gaat in beroep tegen het bindende advies. De adviseur heeft ook nog wel wat te zeggen in de beroepsprocedure: hij stelt dat de vrouw in september 2022 inmiddels een hoger inkomen had en de scheiding rond was. Dat was een veel gunstiger situatie dan een half jaar ervoor, geeft hij aan. Maar de commissie van beroep sluit zich aan bij het eerdere oordeel dat de knelpunten weliswaar bestonden, maar dat niet vaststaat dat ze daardoor geen gebruik kon maken van de toen geldende rentepercentages.
Bewust voor 30 jaar gekozen
Dan het bezwaar van de vrouw: zij stelt heel bewust te hebben gekozen voor een renteperiode van 30 jaar en is van plan tot haar dood in de huidige woning te blijven. Waarom zou dan het aantal schadejaren worden gehalveerd naar 15? Bovendien vindt ze het rendement van 3,96% dat is gebruikt om de vergoeding contant te maken niet realistisch.
De commissie van beroep wijst erop dat niet alleen de plannen van de klant, maar ook andere omstandigheden een rol spelen bij de beslissing om de volledige looptijd uit te dienen. Er kan zich een financiële meevaller voordoen waarmee een extra aflossing mogelijk is, of door renteontwikkelingen kan de lening misschien op gunstige voorwaarden worden overgesloten. Dus schade berekenen over een periode van 30 jaar, daar gaat de beroepscommissie niet in mee.
De adviseur wil van zijn kant de schadeperiode bijstellen naar 10 jaar: dat is de gemiddelde periode dat mensen in een (koop)woning verblijven. Maar ook dat is te kort door de bocht, luidt het oordeel.
Commissie acht 20 jaar redelijk
De commissie van beroep gaat in het midden zitten van de twee voorgestelde termijnen en oordeelt dat de hypotheek redelijkerwijs nog 20 jaar in de huidige vorm wordt voortgezet. De renteschade wordt 'gewoon' berekend aan de hand van 3,96% rente, want dat is de rente over het leningdeel dat kan worden verlaagd met de schadevergoeding. Uit de nieuwe berekening blijkt het verschil over 20 jaar uit te komen op netto € 13.566: bijna tweemaal zoveel als de geschillencommissie had berekend. Dat moet de adviseur aan de klant vergoeden.
