De Geus peilt bij aanvang van de plenaire bijeenkomst tijdens AMhypotheken 2023 direct hoe de aanwezige hypotheekadviseurs en geldverstrekkers in de wedstrijd zitten. "Nu de hypothekenmarkt stilvalt; moeten we de leennormen voor starters en doorstromers dan maar verruimen?" Een klein deel is voor, een groter deel is tegen.
De Geus legt even later de link naar de jaren 90, toen men voortaan ook het tweede inkomen mee mocht nemen in de hypotheekbepaling. "Even later werden ze geconfronteerd met veel hogere prijzen. Voor de generatie die daarna is gekomen is dat tweede inkomen geen mooie bijkomstigheid meer, maar pure noodzaak."
Mythen grond- en woningprijzen
Vervolgens gaat De Geus - schrijver van het boek 'Hoe ik toch huisjesmelker werd' - verder in op enkele mythen rondom grond- en woningprijzen.
Aan de basis daarvan staat de wijze waarop woningprijzen nu nog bepaald worden. "Daarbij start men met het eindproduct; voor wie bouwen we en wat zouden zij potentieel neer kunnen leggen?" Waardoor bouwers aan het eind van het verhaal niet meer uitkomen, bijvoorbeeld wanneer de opbrengsten dalen, of de bouwkosten stijgen. "En zo zit je dus uiteindelijk met een bouwstop."
Geen woningtekort, maar geldoverschot
Volgens de financieel journalist gaat het credo 'bouwen, bouwen, bouwen' ook niet bepaald op. Het tekort valt sowieso historisch gezien wel mee, bepleit hij. Zeker als hij de cijfers van onderzoeksbureau ABF Research ontleedt.
Het grote erven komt eraan! Wat dat precies gaat betekenen is nog niet duidelijk. Maar uiteindelijk gaat iedereen pas op zijn zestigste die erfenis binnenkrijgen; misschien zou dit als leenproduct naar voren kunnen?”
Die hebben het namelijk over een tekort van driehonderdduizend woningen. "Maar er is sowieso een 'gewenst tekort' van 180.000, want daarmee blijft er spanning op de markt. Dus het feitelijke tekort is 120.000 huizen."
Met een leegstand van volgens De Geus 411.000 objecten (waarvan ook weer lang niet alles beschikbaar is of komt voor de woningmarkt) dreigt er eerder een overaanbod wanneer we maar rücksichtslos gaan bouwen, zo redeneert hij. "Er zijn dus niet te weinig stenen. Er wás te veel geld." Waardoor woningen onbetaalbaar werden, grondprijzen maar bleven stijgen en de woningmarkt nu piepend en krakend tot stilstand is gekomen.
Kansen voor hypotheekadviseurs: expats
De Geus besluit met het benoemen van enkele potentiële kansen voor hypotheekadviseurs. "Als al die boze woningbeleggers hun verhuurde woningen binnenkort gaan verkopen; denk dan eens aan expats. Die huren nu nog voornamelijk." Dan moeten hypotheekverstrekkers wel eerst met hen in gesprek over wat ze nodig hebben. Korte looptijden wellicht?
De Geus voorziet daarnaast dat 'erven' nog een gigantisch thema wordt, ook voor hypotheekadviseurs. "Het grote erven komt eraan! Wat dat precies gaat betekenen is nog niet duidelijk. Maar uiteindelijk gaat iedereen pas op zijn zestigste die erfenis binnenkrijgen; misschien zou dit als leenproduct wat naar voren kunnen?"
Huurkoopproducten en herfinancieren
Verder pleit De Geus voor huurkoopproducten, om 'duurhuurders' mee in beweging te krijgen. "Als je hoog kunt huren, waarom zou je dan geen hypotheek kunnen krijgen?"
Ook voorziet hij dat herfinancieren, op een later moment weer kansen gaat bieden voor de hypotheekadviseur. "De rente gaat ooit wel weer dalen; dan heb je een aardig moment om weer eens contact op te nemen."
Hypotheekadviseurs en geldverstrekkers: probleem of oplossing?
Volgens gespreksleider Ebru Umar laten potentiële huizenkopers zichzelf met name leiden door de algehele staat van de woningmarkt. Umar: "Terwijl ik denk dat ieder moment geschikt is om te kopen, als je het kunt betalen. Als je er de aankomende tien jaar kunt wonen, waarom niet? Je kunt wel wachten tot woningprijzen verder dalen, maar dan koopt iemand anders die woning. Mensen moeten meer kijken naar hun eigen woonbehoeften, in plaats van naar alle marktomstandigheden."
Ik denk dat ieder moment geschikt is om te kopen, als je het kunt betalen. Mensen moeten meer kijken naar hun eigen woonbehoeften, in plaats van alle marktomstandigheden”
Op de vraag van AM-hoofdredacteur Bart van de Laak of hypotheekadviseurs en geldverstrekkers de veroorzakers zijn van het woningmarktprobleem, of dat ze de oplossing vormen, blijft De Geus neutraal. "Ik neem niemand iets kwalijk." Behalve als je fraudeert, voegt hij er nog gekscherend aan toe.
