Hoe komt het dat Nederlandse hypotheken zo populair zijn voor buitenlandse investeerders?
“Dat heeft te maken met een veelheid aan factoren. Als je een paar jaar geleden keek, dan waren grote investeerders wel geïnteresseerd, maar kwamen ze niet. De marges waren net te klein, de wetgeving was te afwijkend, de LTV was te hoog. Wat je nu ziet, is dat de markt veel beter geharmoniseerd is. Met een Europees paspoort is het heel makkelijk handelen. En het aantrekken van de buy-to-letmarkt is belangrijk geweest. Wat je bij veel investeerders zag, is dat ze begonnen met buy-to-let en daarna doorgingen in andere categorieën. Er is in Nederland een lage default risk; amper wanbetaling. En de collateral risk is laag, door een heel grote vraag naar huizen in combinatie met een veel te laag aanbod. Tel je het bij elkaar op, dan heb je een lage collateral risk, een historisch lage default risk, een redelijk goede marge, politieke stabiliteit; dan is Nederland gewoon een heel interessante markt.”
Er zijn inmiddels talloze regiepartijen die geld van investeerders uitlenen. Maakt het voor een eindklant uit wie de funder is achter zijn hypotheek?
“Eigenlijk niet. Al zijn er wel wat verschillen. Je moet in het framework van zo’n fundinglijn passen. Dat is vaak wat meer zwartwit dan wanneer je naar een grootbank zou gaan. Dus je moet daar tussen passen. Het tweede punt is dat het belangrijk is dat er goede afspraken zijn gemaakt over de renteprolongaties. De ene partij maakt daar striktere afspraken over met hun investeerders dan de ander. En het risico bestaat dat als een aanbieder onvoldoende fundingslijnen heeft en de investeerders appetite verliezen, dat het heel moeilijk kan worden om een hypotheekverhoging uit te voeren. Maar in principe geldt dat ook voor banken. Een bank kan ook de tarieven verhogen als er tijdelijk wat minder appetite is.”
Regiepartijen krijgen vaak het verwijt dat ze met buitenlandse partijen werken; waar het echt om gaat is of de juiste afspraken zijn gemaakt en of er voldoende diversificatie is in de funding”
Zijn regiepartijen niet verplicht om zelf controle te houden over het rentebeleid?
“Ja, maar je moet wel een fundinglijn hebben om zelf je beleid te kunnen bepalen. Als de investeerder geen appetite heeft en die klant wil een verhoging hebben. Hoe gaan ze dat dan doen? Of als je een 100 procent LTV-tarief wilt hebben, maar je funder gaat maar tot 80 procent. Dan zullen ze ‘m uiteindelijk misschien wel aanbieden, maar tegen een serieus hogere rente. Het hangt allemaal af van de fundinglijnen die erachter zitten en of je daar voldoende diversificatie in hebt. Regiepartijen krijgen vaak het vreemde verwijt dat ze met buitenlandse partijen werken. Terwijl waar het echt om gaat is of de juiste afspraken zijn gemaakt en of er voldoende diversificatie is in de funding. Als consument weet je dat vaak niet. Bij een grootbank zul je dat risico wat minder snel lopen. Maar ik denk wel dat het goed is dat hypotheekadviseurs beseffen dat er een verschil is.”
Wat nu als het moment komt dat de rente stijgt. Dan zijn er voor al die investeerders misschien wel lucratievere beleggingen te vinden dan de Nederlandse woningmarkt. Wat gebeurt er dan?
“Dan stappen er weer andere partijen in de markt. Op het moment dat er marges zijn te verdienen, dan vindt het zijn eigen weg wel. Maar wat je zult zien is dat het een oversluitmarkt wordt. Als veel investeerders er tegelijkertijd uit willen, dan gaan de tarieven op de verlengingsvoorstellen omhoog. Huizenbezitters krijgen een renteaanbod dat ze niet bevalt en dan stappen ze over. Dus door die terugtrekkende beweging, krijg je toch een oversluitmarkt. Uiteindelijk vindt de geldmarkt z’n weg altijd wel. Omdat de risico’s op Nederlandse hypotheken klein zijn en de laatste jaren ook nog kleiner zijn geworden, blijft het altijd een aantrekkelijk product om in te investeren. Het enige verschil is: gaat een bank, een verzekeraar, pensioenfonds of andere institutionele belegger het geld erin stoppen? Maar er is altijd een partij die dit wil funden.”
Als je kijkt naar Nederlandse hypotheken die gesecuritiseerd werden, dan zijn die eigenlijk heel waardevast gebleven in die periode”
Hypotheekportefeuilles worden regelmatig herverpakt en verhandeld. Die hypotheeksecuritisaties hebben sinds de financiële crisis geen beste naam. Is dat terecht?
“Nee, zeker niet. Niet als je kijkt naar Nederlandse hypotheken. Die crisis werd grotendeels veroorzaakt door Amerikaanse rommelhypotheken en de securitisaties die daarmee plaatsvonden. Men had letterlijk geen idee meer wat er in het pakketje zat. Als je kijkt naar Nederlandse hypotheken die gesecuritiseerd werden, dan zijn die eigenlijk heel waardevast gebleven in die periode. Wat ik wel vind is dat de controle op securitisaties ook in Nederland beter had gekund. Het begint met due dilligence. Je hebt partijen die dat tegen heel lage tarieven aanbieden, die geen ervaring hebben met hypotheken. Maar als je niet snapt waar de risico’s liggen, dan mis je ze. Inmiddels zie je dat investeerders en rating agencies steeds nadrukkelijker vragen om een specialistische due dilligence-partij die naar het portfolio kijkt. Bij voorkeur uit de lokale markt. Gewoon omdat de investeerders en rating agencies een beter beeld willen van wat er precies in dat pakketje zit. Welke risico’s zijn er en kun je die mitigeren.”
Kun je als hypotheekadviseur bijhouden wat er gebeurt met een hypotheek als de transactie gesloten is?
“Nee, omdat bij een securitisatie alleen het economisch eigendom wordt overgedragen. De lender of record, de aanbieder, blijft verantwoordelijk voor de post. Alleen de rente-inkomsten en aflossingen gaan over naar een ander. Een adviseur kan niet controleren wie daar weer achter zit.”
Maar stel dat ik wil voorkomen dat mijn hypotheek in handen komt van bijvoorbeeld een investeringsfonds van het Saudisch koningshuis. Is het dan niet vreemd dat een consument of adviseur daar nooit achter kan komen?
“Dan zou je de hele keten moeten checken. Achter grote internationale investeerders zitten ook weer talloze funders, die ook weer voor hun investeerders geld beleggen in de Nederlandse hypotheekmarkt. Waar stop je dan met het controleren van de keten? Je gaat een spoor krijgen van portfolio’s die over en weer gaan; dat is niet bij te houden. Het kan zijn dat jouw geldverstrekker al bij afsluiten een fundinglijn heeft van een investeerder. Ik kan me voorstellen dat je als consument zegt: ‘dat wil ik weten’. Maar het kan ook dat jouw hypotheek bij verstrekking nog op de balans staat van de bank en dat hij later verkocht wordt. Dat is het recht van de bank en dat hou je niet tegen. Als je dat wel wil, dan stoppen de fundinglijnen. En als de fundinglijnen stoppen, is de logische consequentie dat er minder hypotheken aangeboden worden en de rentetarieven omhoogschieten. Nee, ik vind het model logisch zoals het is.”
Zou het een gat in de markt zijn als een hypotheekverstrekker zegt: ‘bij ons weet je altijd waar het geld vandaan komt en waar het naartoe gaat’?
“Er is maar één manier om dat te doen; dat is door alleen eigen funding te gebruiken. En zelfs dan is het lastig. Stel dat je dat als bank doet, dan komt je kapitaal uit zakelijk, retail, enzovoort. Maar van de zakelijke inkomsten van de bank weet jij als consument ook niet exact wat de herkomst is.”
Als jij bijvoorbeeld Triodos bent, dan zou je dat toch waar moeten kunnen maken?
“De sector is er wel naar op zoek. Voorheen stonden er op de vragenlijst van een potentiële investeerder in de Nederlandse hypotheekmarkt, misschien onderaan twee of drie vragen over ESG. Nu staan die vragen bovenaan. Niet twee of drie vragen, maar de eerste twee A4’tjes gaan over ESG. De riskafdelingen staan niet toe dat er geld wordt geïnvesteerd in partijen die niet ESG-proof zijn. Waar men vanuit securitisaties naar kijkt: wat is de norm? Wat is goed? Wij leveren met Fortrum input aan de commissie die op Europees niveau daar een framework voor aan het vaststellen is. Jij stelt de vraag: welke partij zit erachter? Maar de relevante vraag is: doet die partij geen dingen die ik niet wil? Dat doe je met een ESG-framework. Dat heeft nu de aandacht. Woningverduurzaming is één, maar als dat geld uit een hoek komt die we niet willen dan schiet je eigenlijk niets op. Het verduurzamen van de funderslijn is the next step. Daarmee voorkom je dat je de hele keten inzichtelijk moet maken.”
