Een paar koopt in mei 2019 een bedrijfsruimte met bovenwoning voor € 445.000. Ze moeten alleen de hypotheek nog even regelen. Die moet voor 1 juli rond zijn. Maar dat lukt niet; aanvragen bij ING en Rabobank worden afgewezen. Uiteindelijk lukt het eind juli wel - maar dan is de aangeboden hypotheek wel veel lager dan de klanten voor ogen hadden. Ze blazen de koop af en betalen een boete van € 44.500 aan de verkoper.
Klacht gegrond, 50% eigen schuld
Die boete willen ze terug van de adviseur, want die heeft ze onvoldoende gewezen op het aflopen van het financieringsvoorbehoud. Bovendien heeft hij onvoldoende geïnventariseerd wat de wensen waren met betrekking tot hun budget voor de voorgenomen verbouwing en hij heeft niet tijdig bij twee verschillende partijen een aanvraag ingediend. De geschillencommissie van Kifid geeft het paar gelijk. De adviseur heeft niet kunnen aantonen dat de schade ook zou zijn ingetreden als hij wel tijdig had gewaarschuwd voor het aflopen van het voorbehoud en tegelijk bij twee verschillende partijen een hypotheekaanvraag had gedaan. Wel hebben de twee klanten 50% eigen schuld, vindt Kifid.
Koop was al gesloten
De adviseur gaat in beroep. Het stel wist al van het finanieringsvoorbehoud omdat ze de koopovereenkomst al gesloten hadden voordat ze bij hem kwamen en bij een andere adviseur al een financieringsaanvraag hadden gedaan. De adviseur vindt dat hij niet de plicht had erop te wijzen en dat hij de wensen en mogelijkheden rondom de verbouwing ook niet had hoeven inventariseren. De woning was al gekocht en voor de verbouwing wilden ze de (hoge) overwaarde uit de oude woning gebruiken. Tot slot is er uiteindelijk een aanvraag geaccepteerd, dus treft het verwijt dat er in eerste instantie niet bij twee partijen een aanvraag is ingediend, geen doel, vindt de adviseur. Het stel claimt echter dat de uiteindelijk aangeboden financiering veel te laag was, ook omdat de overwaarde uit de verkoop van de andere woning nogal tegenviel. Zij voelen zich tevens misleid door de opmerkingen van de adviseur dat 'het allemaal wel goed kwam'.
Inventarisatie was nodig
De Commissie van Beroep stelt vast dat de adviseur zijn klanten niet gewaarschuwd heeft dat het financieringsvoorbehoud zou verlopen en dat zij niet binnen de geldende termijn en beroep op dat voorbehoud hebben gedaan. "Van de adviseur had verwacht mogen worden dat hij een inventarisatie had gemaakt van de door consumenten gewenste maandlasten en het bedrag van de overwaarde uit de verkochte woning dat consumenten wilden aanwenden voor het lenen van de koopsom en de voorgenomen verbouwing. Zonder een dergelijke inventarisatie kon de adviseur immers niet goed adviseren welke lening het beste paste bij de wensen en mogelijkheden van consumenten", oordeelt de beroepscommissie. De hypotheekofferte die uiteindelijk uit de bus rolde, paste niet bij de wensen van het stel. Dat de lening toereikend was om tezamen met het bedrag van de overwaarde de koopsom te financieren, is daarvoor niet genoeg.
Waarschuwen hoort bij zorgplicht
Over de klacht dat de adviseur niet heeft gewezen op het verstrijken van de voorbehoudstermijn is de commissie duidelijk: "Het behoort tot de zorgplicht van de hypotheekadviseur om een klant te waarschuwen voor het (dreigende) ongebruikt verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud als de gewenste financiering niet (tijdig) aangeboden wordt." En dat is niet gebeurd. "Zij heeft zich er ook niet van vergewist dat consumenten zich bewust waren van het risico dat zij liepen, als zij niet tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud zouden doen. En zelfs als consumenten zich ervan bewust waren dat de termijn van het financieringsvoorbehoud afliep, dan nog geldt dat de adviseur – zoals ter zitting onweersproken is gesteld – consumenten steeds geruststelde dat het met de aangevraagde lening wel goed zou komen." Bovendien was maatwerk mogelijk omdat de adviseur "een eigen ingang had" bij ING. Hij heeft ten onrechte het vertrouwen gewekt dat de aanvraag zou worden gehonoreerd.
Causaal verband
Ontbreekt er dan een causaal verband? De beroepscommissie vindt - anders dan de geschillencommissie - dat de consumenten dat verband moeten aantonen. "Wel mag worden aangenomen dat een consument die gewaarschuwd wordt door zijn hypotheekadviseur, deze waarschuwing over het algemeen ter harte neemt. Het is dan aan de adviseur om omstandigheden aan te voeren waaruit het tegendeel blijkt." Maar het verband is aannemelijk gemaakt, concludeert de commissie. "De adviseur heeft niet weersproken dat het gaat om een standaardbeding. De door consumenten voorgestane uitleg past bij de strekking van een dergelijk standaardbeding en sluit aan bij de formulering daarvan." Dat het financieringsvoorbehoud al zou vervallen zodra er überhaupt een lening was aangeboden, acht de commissie niet waarschijnlijk. "Deze uitleg zou immers betekenen dat ook indien een lening voor de gehele koopsom nodig is, geen beroep meer op het voorbehoud kan worden gedaan, indien maar een lening voor een deel van de koopsom is aangeboden, zelfs indien dit een lening voor een zeer laag bedrag zou zijn. Daarmee zou het voorbehoud praktisch gesproken zinledig zijn." Wel is aannemelijk dat het paar het financieringsvoorbehoud had ingeroepen als het tijdig door had gehad dat de gewenste lening niet realiseerbaar was. Het beroep van de adviseur strandt dus.
Het paar had nog bezwaar gemaakt tegen de mate van eigen schuld. Ze hebben wel een risico genomen door een bod te doen dat aanvaard is zonder voorafgaande taxatie, zonder zich te vergewissen van de financieringsmogelijkheden en zonder bouwkundige keuring. Maar de schade had voorkomen kunnen worden als de adviseur voldaan had aan de op hem rustende zorgplicht. Beide hebben dus schuld, maar de commissie kiest wel voor een andere verdeling: de adviseur krijgt nu 75% van de schade op zijn bord. Hij moet nu dus € 33.375 betalen plus wettelijke rente.
