Dat schrijft compliance officer Oscal Noorlag in de wekelijkse nieuwsbrief. De redenen van de verdere verwachte stijging van de woningprijzen? Noorlag: "Dat zijn de nieuwe leennormen 2024, de stijgende inkomens, de verwachte daling van de hypotheekrente, de grote vraag naar koopwoningen bij een beperkt woningaanbod en de verder stagnerende nieuwbouw."
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Na een daling van de huizenprijzen in de periode 2008 tot en met 2013, brak een periode aan van een enorme stijging van de huizenprijzen. Noorlag: "In 2022 werd een korte correctie ingezet. Maar inmiddels is de weg omhoog weer ingeslagen. De kans is groot dat we dit jaar een nieuw record gaan bereiken."
Daling een stuk kleiner dan in eerdere jaren
De transactieprijzen van het Kadaster liggen in de maand december bijna altijd iets lager dan de rest van het jaar. Noorlag: "Maar afgelopen december was de maand op maand-daling een stuk kleiner dan in eerdere jaren. De transactieprijzen van de NVM over het vierde kwartaal 2023 voorspellen dat de stijging van de transactieprijzen bij het Kadaster in het eerste kwartaal van 2024 verder zal gaan."
Nieuw record qua huizenprijzen
De huizenprijzen maken dus een behoorlijk herstel door. Noorlag: "Waarschijnlijk gaan we in 2024 een nieuw record bereiken qua huizenprijzen. Wel moeten we er rekening mee houden dat één euro nu minder waard is dan een jaar of een paar jaar geleden. Door inflatie is de reële waarde van woningen, de waarde gecorrigeerd voor inflatie, wel fors gedaald in 2022. De reële waarde is nu iets aan het herstellen, maar het is de vraag of de reële waarde in 2024 een nieuw record weet te bereiken."
Inflatie neemt verder af in 2024
De Europese Centrale Bank verwacht dan ook dat de inflatie in de loop van 2024 verder afneemt. Noorlag: "Een punt van aandacht blijven de stijgende lonen, maar de ECB ziet ook daar een afname van de stijging. Zoals van de ECB verwacht mag worden, houden ze wel een slag om de arm, onder meer door de verhoogde geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten." De toelichting van de ECB leidde tot een hele lichte daling van de marktrentes en ook de aandelenbeurs profiteerde hiervan. "Beleggers zien in de toelichting een mogelijkheid dat de ECB misschien al voor de zomer een eerste renteverlaging doorvoert. Sommige beleggers denken zelfs al aan meerdere renteverlagingen, tot 1,5 procent in totaal."
Verwerkt in rentetarieven
Renteverlaging van de marktrentes zou volgens Noorlag vooral goed nieuws zijn voor mensen met een variabele hypotheekrente. "De variabele hypotheekrente volgt namelijk redelijk nauwgezet de renteontwikkeling van de ECB. Ook voor de lange vaste hypotheekrentes kan dit een goede zaak zijn, maar we moeten er wel rekening mee houden dat een deel van de renteverlagingen al verwerkt is in deze vaste rentes. In 2023 verhoogde de ECB bijvoorbeeld haar rente met 2,5 procent, terwijl de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met ongeveer 0,5 procentsteeg. Dat kwam doordat beleggers en geldverstrekkers de renteverhogingen van de ECB al verwacht hadden en deze dus al verwerkt hadden in de rentetarieven."
Voorzichtigheid houdt aan
Het blijft volgens de compliance officer lastig te voorspellen wat de rente precies gaat doen. "Maar voorlopig is onze verwachting dat de lange vaste hypotheekrentes in 2024 licht dalen." De oplopende rentes op de financiële markten van de afgelopen weken stelden geldverstrekkers voor een belangrijk dilemma. Gaan we onze hypotheekrentes verhogen of nemen we tijdelijk genoegen met minder marge? Noorlag: "Afgelopen week zagen we dan ook dat sommige geldverstrekkers hun hypotheekrentes licht verhoogden, terwijl andere geldverstrekkers de rentes juist iets verlaagden. Maar de onzekerheid bleek vooral uit het beperkte aantal hypotheekrentewijzigingen. De meeste geldverstrekkers keken de kat uit de boom. Op korte termijn verwachten wij dat de voorzichtigheid bij geldverstrekkers aanhoudt."
Ontwikkelingen rentes
Veel hangt volgens Noorlag af van de ontwikkeling van de rentes op de financiële markten de komende tijd. "Ook deze week is er een belangrijke vergadering, namelijk van de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten. Beleggers zijn ook benieuwd welke signalen de Fed gaat afgeven en wanneer zij haar rente gaat verlagen. Ook zullen we volgende week de eerste voorlopige cijfers over de inflatieontwikkeling in januari in de eurozone zien. We herhalen nog maar eens: over geheel 2024 verwachten wij dat de vaste hypotheekrentes licht gaan dalen."
