Een man en een vrouw stappen op 23 februari 2022 naar hypotheekadviseur VEH om zich te oriënteren op het kopen van een huis. In april vinden ze een woning en kopen die voor 509.000 euro, maar ze maken geen financieringsvoorbehoud voor het geval ze geen hypotheek kunnen krijgen. De huizenmarkt is oververhit en ze grijpen hun kans. Met de adviseurs van VEH sluiten een overeenkomst van dienstverlening om de hypotheek rond te krijgen. Daarbij willen ze dat een studieschuld van ongeveer 60.000 euro buiten de hypotheeklening blijft. Die lening willen ze voortzetten omdat de rente bij DUO voorlopig nog wel 0 procent zou blijven.
Fouten in de financieringsopzet
Op 28 april 2022 krijgen ze van VEH een financieringsopzet voorgelegd conform hun wensen en de adviseur verzekert hun ervan dat ze 509.000 euro kunnen lenen zonder de studieschuld af te lossen. Maar dan blijkt op 15 mei 2022, dat de adviseur een onjuist inkomen heeft gehanteerd bij de hypotheekaanvraag. De geldverstrekker wil toch dat ze de studieschuld aflossen en met kunst- en vliegwerk door spaargeld doen ze dat ook. Al met al niet wat de bedoeling was. De maandlasten van de consumenten komen aanzienlijk hoger uit. Ze dienen een klacht in bij Kifid en willen schadevergoeding. Als ze eerder hadden geweten dat ze de studieschuld moesten aflossen en dat hun maandlasten zo hoog zouden worden, hadden zij daar rekening mee gehouden. Ze hadden de aankoop nog kunnen ontbinden na de koopovereenkomst. Of ze hadden een lager bod kunnen doen op de woning.
Kopers hadden voorbarig gehandeld
VEH bracht hier tegenin dat de consumenten een financieringsvoorbehoud hadden moeten maken. Er is immers pas duidelijkheid over de financiering als alle stukken bij de geldverstrekker aangeleverd en beoordeeld zijn. Bovendien was er spaargeld, geld van familie, en het vooruitzicht op een hoger inkomen na afronding van de studie, waarmee de ze de woning alsnog konden betalen. Verder waren volgens Eigen Huis de eerste berekeningen waarin de schuld buiten beschouwing kon blijven, indicatief. De consumenten hadden zelf het risico op zich genomen dat ze zonder overleg met de adviseur een bod hadden gedaan zonder voorbehoud van financiering.
Consumenten kregen rooskleurig beeld voorgespiegeld
Voor de Geschillencommissie kwam vast te staan dat de adviseur een te rooskleurig beeld had voorgespiegeld van de financiering en dat die gebaseerd was op meerdere fouten. Maar dat wilde nog niet zeggen, dat dit ook tot schade bij de consumenten had geleid. De commissie redeneerde hierbij dat de uitkomst hetzelfde was geweest als de adviseurs van VEH de vermeende fouten niet hadden gemaakt. In dat geval zouden zij al op 28 april 2022 duidelijk hebben gemaakt dat de consumenten hun studieschuld moesten aflossen en dus een aanzienlijk hoger bedrag dan 509.000 euro moesten lenen. Er was geen causaal verband tussen de fout en de vermeende schade. Die schade was niet het gevolg van de te rooskleurige voorspiegeling, maar van de weigering van de geldverstrekker.
Risico kwam voor rekening kopers
De commissie ging ook in op het verweer van VEH dat de consumenten een financieringsvoorbehoud hadden moeten maken bij de koop. In dit geval was de commissie het eens met VEH. De kopers hadden een risico genomen bij de financiering en dat risico kwam voor hun rekening.
Verder achtte de commissie het niet aannemelijk dat de consumenten, in de verhitte huizenmarkt, hun bod verlaagd zouden hebben en de woning dan nog steeds hadden kunnen krijgen. Hun bod was op 28 april 2022 immers al geaccepteerd door de verkoper.
Alles overwegend oordeelde de commissie in een bindend advies, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de VEH aanspraak maakte op het honorarium. De vordering van de consumenten werd gedeeltelijk toegewezen en zij kregen het honorarium vergoed.
