De klant sluit in 2011 een hypotheek van € 323.500 bij Obvion, maar raakt al snel achterop bij het betalen van de maandlasten. In de jaren erna is er veelvuldig contact over de achterstand. Begin 2018 laat Obvion de woning taxeren; de marktwaarde is € 215.000, een executieveiling zou € 182.750 kunnen opleveren.
Brandschade belet koop
In april bericht de geldgever de klant, die inmiddels ruim € 10.000 achterstand heeft in de betalingen. Hij moet de woning te koop zetten. De man bericht daarna dat hij weer een baan heeft, maar stuurt desgevraagd geen arbeidsovereenkomst op. Ook een bemiddelingsovereenkomst met een makelaar voor de onderhandse verkoop van de woning blijft uit. In juni besluit Obvion tot executieverkoop, waarbij aan het licht komt dat de woning wordt verhuurd. Een nieuwe (gevel)taxatie levert een marktwaarde op van € 285.000 en een executiewaarde van € 240.000, verminderd tot € 180.000 in geval van verhuurde staat.
In september oordeelt de rechter dat Obvion de woning mag laten ontruimen; diezelfde maand levert de executieveiling een koper op die € 327.000 wil neertellen voor de woning. Maar er komt een kink in de kabel: in 2015 is er brand geweest in een bedrijfspand achter de woning; dat heeft brandschade aan de gevel opgeleverd. De koper wil weten waarom dat niet aan hem is gemeld. Obvion wil geen schending van de mededelingsplicht worden aangerekend en besluit de koper niet via de rechter te houden aan nakoming van de koopovereenkomst.
Waarborgsom aan neus klant voorbij
Maar de klant denkt daar anders over: hij ziet een mooie verkoopopbrengst vervliegen. Na een periode van discussie komt de koper met een nieuw voorstel: hij wil het huis alsnog kopen, maar dan voor € 21.500 minder. Daar gaat Obvion niet mee akkoord; in april 2019 volgt een tweede executieveiling. Nu is er een hoogste bieder die € 285.000 wil betalen. Daarmee kan de volledige openstaande hypotheekschuld worden afgelost. Obvion wijst de klant nog op de door de eerste koper gestorte waarborgsom van € 32.700. Daar zou de klant nog aanspraak op kunnen maken, tipt de bank, net als op de kosten van de eerste veiling.
Rondom die waarborgsom ontspint zich een juridische strijd, waarbij de eerste koper uiteindelijk zijn waarborgsom terugkrijgt van de notaris. De klant wil nu van Obvion de waarborgsom, de kosten van de eerste veiling en de gemaakte andere kosten terughebben. Dat beloopt in totaal bijna € 45.000. Obvion heeft de zorgplicht geschonden door de schade voor de klant onvoldoende te beperken. De verkoopprijs is immers lager uitgepakt en de waarborgsom is niet geïnd, mede omdat de vordering door de bank niet aan de klant is gecedeerd. Bovendien was de tweede veiling de schuld van Obvion, aldus de klant, omdat toen de informatieplicht is geschonden.
Nalatig
De geschillencommissie is het met de klant eens dat Obvion onvoldoende heeft gedaan om de hoogst mogelijke verkoopopbrengst te realiseren. "De bank heeft weliswaar de koopovereenkomst van de eerste executieveiling ontbonden, maar zij heeft daarbij nagelaten een vordering tot schadevergoeding in te stellen jegens de heer [eerste koper]." Maar Obvion heeft de mededelingsplicht niet geschonden, vindt Kifid. Er staat namelijk niet vast dat de bank wist van de brand- en asbestschade aan de achtergevel. "Nu de bank aanhoudend de schending van haar mededelingsplicht tegenover de heer [eerste koper] heeft betwist, kan de commissie op basis van de aanwezige stukken niet anders dan concluderen dat het zeer waarschijnlijk is dat de bank hem had kunnen verplichten de koopovereenkomst na te komen of dat zij in ieder geval een (schade)vergoeding van hem had kunnen eisen."
Waarborgsom als worst voorgehouden
Obvion heeft verder niet onderbouwd dat de koopovereenkomst met de eerste koper is ontbonden. "Verder overweegt de commissie dat de bank de consument op 10 en 16 januari 2019 heeft voorgehouden dat zij de waarborgsom in mindering zou brengen op de restschuld en dat bij ontbinding van de koopovereenkomst de waarborgsom als schadevergoeding ingehouden zou kunnen worden. De bank heeft de waarborgsom echter niet in mindering gebracht op de restschuld noch heeft zij de waarborgsom bij de gestelde ontbinding als schadevergoeding ingehouden." Dat de bank de vordering op de eerste koper niet heeft overgedragen en geen dossier heeft willen verstrekken ten behoeve van een rechtszaak maakt dat Obvion onvoldoende de belangen van de consument in acht heeft genomen bij de executieveilingen en daarna. "De weigering van de bank om het dossier van het kortgeding te verstrekken is voor de commissie is in het licht van de gang van zaken niet te begrijpen. Dit geldt ook voor de weigering van de bank om de vordering te cederen, nu niet duidelijk is of deze weigering gebaseerd is op onmacht of onwil."
Kansschade
Kifid acht de bank voor 75% aansprakelijk voor de gevorderde schade op basis van de leer van kansschade, omdat onzeker is of en welke schade precies is veroorzaakt. "De commissie schat op basis van de genoemde omstandigheden de kans dat de consument de waarborgsom had kunnen innen op 75%. Dit betekent dat de consument 25% van de schade voor zijn rekening moet nemen." Die schade bestaat uit de misgelopen waarborgsom en de kosten van de eerste veiling. Andere kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. Obvion moet derhalve € 31.830,23 betalen aan de (ex-)klant.
