Een man heeft bij NN een hypotheek op zijn woning in Amsterdam. De grond heeft hij in erfpacht van de gemeente. Hij betaalt daarvoor een erfpachtcanon die elke 50 of 75 jaar opnieuw wordt berekend, wat bij een hogere grondprijs tot een flink hogere vergoeding leidt. Amsterdamse huiseigenaren kunnen sinds 2017 overstappen van voortdurende erfpacht naar het eeuwigdurende erfpachtrecht. Daarmee wordt de stijging van de canon beperkt tot een indexatie voor inflatie.
Canon loopt tot 2065
Dat lijkt de man wel wat. Hij moet voor de overstap toestemming vragen aan NN, die het hypotheekrecht heeft. De bank wil akkoord gaan, maar op voorwaarde dat er een nieuwe hypotheekakte komt. Daar is de man het niet mee eens. Het het huidige tijdvak van de erfpachtcanon loopt nog tot 2065 en dan is de looptijd van de hypotheek al verstreken. Een overstap van de klant heeft dus geen invloed op de hypotheek. De man wil alleen een nieuwe hypotheekakte laten opmaken als NN de kosten betaalt.
Hypotheekrecht kan verloren gaan
De geschillencommissie van Kifid duikt in de zaak en constateert dat er in de wet en de rechtspraak nog onvoldoende duidelijkheid bestaat over het erfpachtrecht wanneer een woningeigenaar overstapt op eeuwigdurende erfpacht. De mogelijkheid bestaat dat dan een nieuw erfpachtrecht ontstaat en het oude erfpachtrecht verloren gaat. “Indien het laatste zou gelden, dan gaat ook het hypotheekrecht op het oude erfpachtrecht verloren. Nu een eenduidig antwoord op deze vragen ontbreekt, is het onzeker of bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht het hypotheekrecht blijft bestaan”, aldus Kifid.
Het is onzeker of het hypotheekrecht blijft bestaan”
Bank mag voorwaarden stellen
De bankvoorwaarden stellen dat bij een wijziging van de erfpachtvoorwaarden de bank vooraf toestemming moet geven. “En het staat de bank vrij om daaraan voorwaarden te stellen, zolang die redelijk en billijk zijn.” Omdat het onzeker is of het hypotheekrecht van de bank overeind blijft bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht, vindt de geschillencommissie het redelijk en billijk dat de bank het zekere voor het onzekere neemt en een nieuwe hypotheekakte met een nieuw hypotheekrecht verlangt. “Op die manier behoudt de bank haar zekerheden. Dat de consument pas in 2065 te maken heeft met een nieuwe erfpachtcanon doet hier niets aan af.” Overstappen zou mogelijk direct al gevolgen hebben voor het hypotheekrecht. “En ook het feit dat er andere banken zijn die geen nieuwe hypotheekakte eisen bij een dergelijke overstap, leidt niet tot een andere conclusie. Elke bank maakt een eigen afweging.”
Kifid oordeelt dat NN een nieuwe hypotheekakte mag vragen van de klant als hij overstapt op eeuwigdurende erfpacht. De kosten van de nieuwe akte moet hij zelf betalen.
