In deze update van De Vereende voor makelaars/taxateurs komt aan bod hoe moet worden omgegaan met een hoger bod nadat mondeling overeenstemming is bereikt met een gegadigde. Daarna wordt ingegaan op de Subject to signature-clausule’ in een concept koopovereenkomst. Ten slotte komt een uitspraak aan de orde waarin geen causaal verband is aangenomen bij een vermeende meetfout van de woonoppervlakte.
Assurantieadviseurs
Waarheidsplicht versus zorgplicht
In deze zaak werd de assurantieadviseur verweten zijn zorgplicht te hebben geschonden omdat op het aanvraagformulier niet was ingevuld dat een eerdere brandpolis van eisers was opgezegd. De assurantieadviseur komt er op een later moment achter dat eisers in een strafvonnis zijn veroordeeld voor het oprichten van een hennepkwekerij. In de strafprocedure hebben eisers dit bekend, maar in deze civiele procedure hadden eisers eerst gesteld niet betrokken te zijn bij de hennepkwekerij, omdat zij bang waren dat de verzekeraar anders niet zou uitkeren. Later hebben eisers nog gesteld dat zij de hennepkwekerij slechts ‘gedoogden’. Daarmee hebben eisers gehandeld in strijd met de waarheidsplicht uit artikel 21 Rv: “Partijen zijn verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht.” De rechtbank en het gerechtshof wijzen, mede gezien de aard en ernst van deze normschending, de vordering af. Eisers stellen dat ten onrechte niet een minder vergaande sanctie is verbonden aan de geschonden waarheidsplicht.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1144) van belang geacht dat het hof heeft geoordeeld dat de feiten van wezenlijk belang zijn voor de beoordeling van de gegrondheid van de vordering. Daarbij wordt eiser weliswaar hard getroffen door de vordering te ontzeggen, maar daartegenover staat dat eiser weloverwogen en doelbewust relevante informatie heeft achtergehouden. Daarbij is nog opgemerkt dat als een dergelijke schending niet streng gesanctioneerd wordt dit een vrijbrief zou zijn om de rechter door middel van onwaarheden op het verkeerde been te zetten. De Hoge Raad concludeert dan ook dat de vordering van eisers terecht is afgewezen en geen lichtere sanctie was vereist.
Dekkingsomschrijving op het polisblad
Een assurantieadviseur sloot in 2012 voor zijn klant een agrarische verzekering af. Op verzoek van de klant worden alleen de modules ‘(on)roerende zaken’ en ‘aansprakelijkheid en milieu’ afgesloten. Kort daarna vindt een enorme brand plaats, waarbij bijna alle dieren die zich in de stallen bevinden, omkomen. Voor de schade wegens het verlies van de dieren/‘levende have’ bestaat geen dekking, omdat deze module niet was afgesloten. De klant spreekt daarop zijn assurantieadviseur aan, met de stelling dat hij niet wist dat de levende have in zijn stallen niet onder de dekking viel. De assurantieadviseur had hem er op moeten wijzen dat de verzekering daarop geen betrekking had, zo meent de klant.
Het hof oordeelt in het arrest van 8 juni 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:1660) terecht dat de assurantieadviseur hier geen fout heeft gemaakt. Het gaat hier niet om een ingewikkelde polis, maar simpelweg om de dekking, die duidelijk op de polis is omschreven. De klant is bovendien een ervaren ondernemer die bekend is met dit soort verzekeringen. Daarbij bleek uit de (latere) correspondentie tussen de klant en de assurantieadviseur dat de klant zich van de omvang van de dekking bewust was. Onder deze omstandigheden bevatte de polis een voldoende en kenbare vastlegging van de gekozen dekking. De klant had het zelf kunnen aangeven als die vastlegging niet overeenkwam met zijn wensen.
Te laat geklaagd
In 2013 heeft de assurantieadviseur een geroyeerde overlijdensrisicoverzekering van de consument hersteld. De consument stelt in 2020 dat de gedaalde premies van overlijdensrisicoverzekeringen voor de adviseur in 2013 aanleiding hadden moeten zijn om de consument te adviseren over zijn hypotheekconstructie, omdat zijn hypothecaire geldlening was verbonden aan zijn overlijdensrisicoverzekering. De assurantieadviseur beroept zich op het schenden van de klachtplicht in artikel 6:89 BW: “De schuldeiser kan op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd.”
De Geschillencommissie Financiële Dienstverlening heeft in een uitspraak van 22 september 2021 (nr. 2021-0834) geoordeeld dat de consument in 2013 had moeten ontdekken dat de assurantieadviseur zich alleen had gericht op het herstel van de overlijdensrisicoverzekering. Wanneer dit niet overeenkwam met zijn wensen had de consument zich op dat moment tot de adviseur moeten wenden. Daarbij merkt de Geschillencommissie terecht op dat “Bij de beoordeling of de consument te laat heeft geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW is ook relevant dat van de consument mag worden verwacht dat hij de aan hem verstrekte documentatie aandachtig doorleest en dat hij daarover zo nodig kritische vragen stelt.”
Door hierover pas in 2020 te klagen is de adviseur in zijn belangen geschaad. In 2013 had de adviseur namelijk kunnen onderzoeken of er een mogelijk alternatief was, dat beter aansloot bij de persoonlijke situatie van de consument op dat moment. Dan had de door de consument gestelde schade beperkt of zelfs mogelijk voorkomen kunnen worden. De consument heeft dan ook te laat geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW en kan daarom geen beroep meer doen op het door hem gestelde gebrek in de prestatie van de adviseur.
Makelaars en taxateurs
Hoger bod na mondelinge overeenstemming
De Centrale Raad van Toezicht (hierna ‘CRvT’) van de NVM heeft in een uitspraak van 15 juli 2021 nog eens uiteen gezet hoe er moet worden omgegaan met een hoger bod nadat mondeling overeenstemming is bereikt met een koper. In deze zaak kwam bij de verkopend makelaar een hoger bod binnen voordat de schriftelijke koopovereenkomst was getekend. De makelaar bespreekt dit met de verkoper en deze besluit dit hogere bod te accepteren. Uiteindelijk gaat de verkoop aan de hogere bieder niet door en wordt de woning alsnog aan de klager verkocht. Klager dient desondanks een klacht in. Hij verwijt de beklaagde makelaar dat deze de vraagprijs van de woning heeft verlaagd terwijl er al een mondelinge overeenkomst tot stand was gekomen. Voorts verwijt klager dat beklaagde te lang gewacht heeft met het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst. Beide klachten zijn in eerste aanleg en in hoger beroep afgewezen.
De CRvT verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) en stelt voorop dat een particuliere verkoper zich ook jegens een particuliere koper erop kan beroepen dat aan een mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. Dit kan onder zeer bijzondere omstandigheid anders zijn, maar het ontvangen van een hoger bod van een derde is dat volgens de Hoge Raad niet. De CRvT geeft aan dat een NVM-Makelaar, optredende voor de particuliere verkoper zijn opdrachtgever op de hoogte dient te brengen van het nieuwe bod van een gegadigde en daarbij aangeeft dat in juridisch opzicht de particuliere opdrachtgever niet aan de mondelinge koopovereenkomst met de eerste particuliere koper is gebonden.
Er zijn vervolgens drie mogelijkheden:
- De opdrachtgever geeft uitvoering aan de mondelinge overeenstemming met de eerste particuliere koper. De makelaar deelt dit aan de nieuwe gegadigde mee;
- De opdrachtgever reageert op het bod van de nieuwe gegadigde en de eerste koper wordt geïnformeerd dat er een nieuwe gegadigde is met een bod. Vervolgens worden de eerste koper en de nieuwe gegadigde in de gelegenheid gesteld binnen een bepaalde termijn een (uiterste) bod uit te brengen, waarna de opdrachtgever beslist welk bod hij aanvaardt. De makelaar informeert de eerste koper en de nieuwe gegadigde over de beslissing van de opdrachtgever;
- De opdrachtgever accepteert het bod van de nieuwe gegadigde en biedt geen gelegenheid tot een (uiterste) bod. De makelaar informeert de eerste koper over deze keuze van de opdrachtgever.
De mededelingen dienen door de makelaar schriftelijk of per e-mail te worden bevestigd. De CRvT had in een tussenbeslissing van 26 februari 2015 (CR-14-2543) voor deze situatie al specifieke regels in het kader van tuchtrecht geformuleerd en heeft deze nu nogmaals bevestigd.
Subject to signature-clausule
In 2020 heeft de verkoper van een appartement het bod van een gegadigde geaccepteerd. De makelaar heeft daarna een concept van de koopovereenkomst gemaild. In dit concept was vermeld dat de gegadigde koper het appartement als belegger heeft aangeschaft en in artikel 20.1 ‘Schriftelijke vastlegging’ was vermeld: “Uit deze koopovereenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze koopovereenkomst hebben ondertekend (…)” De gegadigde tekent niet en ziet af van de koop van het appartement. De verkoper start vervolgens een procedure en stelt dat sprake is van een mondelinge overeenkomst, omdat wilsovereenstemming is bereikt over de essentialia (koopsom en object) van de koopovereenkomst. De gegadigde stelt met verwijzing naar artikel 20.1 dat de koop alleen schriftelijk tot stand kon komen.
De rechtbank oordeelt op 8 september 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:8867) dat door het opnemen van artikel 20.1 in de conceptovereenkomst partijen pas waren gebonden na ondertekening. Aangezien er niet is getekend heeft de conceptovereenkomst geen rechtsgevolgen. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat niet is vast komen te staan dat de gegadigde het appartement als belegging wilde aanschaffen. De gegadigde heeft bij de onderhandelingen als particuliere koper gehandeld. Indien het contractuele schriftelijkheidsvereiste niet zou gelden, was de gegadigde op grond van artikel 7:2 lid 1 BW ook niet gebonden aan de mondelinge overeenkomst, aldus de rechtbank.
Geen causaal verband bij vermeende meetfout
De Rechtbank Amsterdam heeft op 1 september 2021 een vermeldenswaardig vonnis gewezen (ECLI:NL:RBAMS:2021:4666). De koper heeft de verkopend makelaar aangesproken omdat een woonoppervlakte van 75 m2 was vermeld in de verkoopbrochure, terwijl deze volgens de koper 70,3 m2 bedroeg. De rechtbank wijst terecht de vordering af, omdat de koper bij de aankoop in oktober 2014 een marktconforme prijs voor de woning heeft betaald en dus geen schade heeft geleden.
De rechtbank geeft aan dat het meetbureau en de financieringstaxateur in 2014 tot een vrijwel gelijke maatvoering kwamen. Daarom moet het ervoor worden gehouden dat die maatvoeringen conform de toen geldende Meetinstructie tot stand zijn gekomen. Inzake de causaliteit constateert de rechtbank dat de koper de woning heeft bezichtigd en niet heeft aangegeven dat de oppervlakte van doorslaggevend belang was. Daarbij is het aan de koper het causaal verband te stellen en te bewijzen. De makelaar heeft aangegeven dat de koper in 2014 een marktconforme prijs heeft betaald en heeft dat onderbouwd middels een waardeverklaring en een tabel met de prijsontwikkeling van vergelijkbare woningen. De slotsom is dan ook dat er geen schade is geleden. Aan een schatting van de schade komt de rechtbank niet toe en de vordering van de koper wordt dan ook afgewezen.
Dit is een partnerbijdrage van de Vereende. Bekijk hier een volledig overzicht van hun partnerberichten.
