In de update voor makelaars/taxateurs komt een casus aan de orde waarin een taxateur wordt verweten niet onpartijdig te zijn geweest door vóór de opdracht contact te hebben gehad met één van de echtgenoten die verwikkeld zijn in een echtscheidingsprocedure. Tot slot komt een uitspraak aan bod waarin de vraag voorlag of het de taak van de makelaar was om gespecialiseerd advies te geven over verbouwings- en funderingswerkzaamheden.
Assurantie- en hypotheekadviseurs
Beperkte dekking bij leegstand
De moeder van consument 1 heeft via haar assurantieadviseur een inboedel-, woonhuis- en aansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Op 18 oktober 2019 heeft consument 2 de assurantieadviseur meegedeeld dat haar moeder is opgenomen in een verzorgingstehuis en dat de verzekerde woning niet wordt bewoond. Naar aanleiding hiervan heeft de assurantieadviseur de inboedelverzekering laten beëindigen per 19 oktober 2019. Op 5 oktober 2020 is de assurantieadviseur op de hoogte gesteld van het overlijden van de moeder, waarna de aansprakelijkheidsverzekering is geroyeerd. De consumenten hebben als erfgenamen de woonhuisverzekering voortgezet. Op 1 januari 2023 ontdekt consument 1 dat er is ingebroken in de woning en dat er koperen waterleidingen zijn ontvreemd. De gevolmachtigde heeft geweigerd om dekking te verlenen vanwege de beperkte dekking bij leegstand. De consumenten stellen dat de assurantieadviseur hen had moeten informeren dat inbraakschade als gevolg van leegstand niet verzekerd is.
De Geschillencommissie Financiële Dienstverlening van het Kifid heeft in de uitspraak van 18 juni 2024 geoordeeld dat in dit specifieke geval van de assurantieadviseur mocht worden verwacht dat hij de gevolmachtigde zou informeren over de leegstand, zodat naast het royement van de inboedelverzekering ook de leegstandclausule op het polisblad kon worden opgenomen. Deze tekortkoming leidt volgens de commissie echter niet tot aansprakelijkheid van de assurantieadviseur, aangezien onduidelijk blijft of de consumenten daadwerkelijk maatregelen zouden hebben getroffen en welke maatregelen dat zouden zijn geweest. Ook acht de commissie het onwaarschijnlijk dat de consumenten kosten zouden hebben gemaakt voor een leegstaande woning die zou worden verkocht. De vordering wordt afgewezen.
Voldoende toelichting op overbruggingslening
Een hypotheekadviseur heeft bemiddeld bij de totstandkoming van een hypotheek. Volgens de consument heeft de adviseur zijn zorgplicht geschonden door haar niet, dan wel onvoldoende te informeren over de werking en de voorwaarden van de overbruggingslening.
De Geschillencommissie Financiële Dienstverlening van het Kifid oordeelt in de uitspraak van 22 april 2024 dat niet is komen vast te staan dat de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden. Daarbij acht de commissie (onder meer) van belang dat uit het dossier blijkt dat de overbruggingslening door de hypotheekadviseur is toegelicht aan de consument. Dat de overbruggingslening in de financieringsopzet slechts summier is genoemd en dat hier op het klantinventarisatieformulier geen vragen over zijn gesteld, maakt volgens de commissie niet dat er sprake is van een niet passend advies. Daarbij weegt de commissie mee dat de consument ook (pre-)contractuele informatie van de geldverstrekker over de hypotheek inclusief overbruggingslening heeft ontvangen. Ook weegt de commissie het opleidingsniveau en de kennis en ervaring van de consument ten aanzien van eerdere hypotheken mee. De commissie maakt uit een e-mail van de consument op dat de consument de stukken van de geldverstrekker niet heeft bestudeerd en volledig afging op hetgeen de hypotheekadviseur met haar had besproken. Echter, volgens de commissie mag van de consument verwacht worden dat zij de aan haar verstrekte informatie en ter tekening voorgelegde stukken aandachtig doorleest en dat zij, indien zij deze niet begrijpt, daarover nadere vragen stelt voordat zij deze ondertekent. Dat zij dit niet heeft gedaan, is een omstandigheid die voor haar eigen rekening en risico komt, aldus de commissie. De commissie wijst de vordering van de consument af.
Is de afgesloten ongevallen-inzittendenverzekering passend?
Eiser heeft opdracht gegeven aan zijn assurantieadviseur om voor hem een passende autoverzekering af te sluiten. De tussenpersoon heeft een offerte voor een WA-verzekering met ongevallen-inzittendenverzekering (“OIV”) voorgelegd aan eiser. Op het polisblad staat vermeld dat bij blijvende invaliditeit na een ongeval een bedrag van maximaal € 25.000 per persoon wordt uitgekeerd, tegen een premie van € 1,34 per maand. Eiser is daarmee akkoord gegaan. Het is ook mogelijk om een schadeverzekering inzittenden (SVI) af te sluiten. Op grond van de SVI wordt de werkelijke door een ongeval geleden materiële en immateriële schade vergoed, met een maximum van € 1.000.000, tegen een premie van ongeveer € 3,50 per maand. Op enig moment overkomt eiser met zijn auto een eenzijdig verkeersongeval, met een dwarslaesie tot gevolg. Eiser heeft zich in deze procedure op het standpunt gesteld dat zijn adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden door hem niet te informeren over het bestaan van een SVI. De OIV is volgens eiser zowel in zijn algemeenheid als vanwege zijn persoonlijke omstandigheden – beginnend bestuurder, jonge leeftijd – geen passende verzekering gelet op de beperkte dekking.
In de uitspraak van 1 mei 2024 komt de rechtbank tot het oordeel dat de adviseur zijn zorgplicht niet heeft geschonden. Gesteld noch gebleken is dat de adviseur eiser had toegezegd hem de allerbeste polis te adviseren. De adviseur heeft volgens de rechtbank dan ook geen fout gemaakt door geen SVI voor eiser af te sluiten. De OIV die de adviseur in plaats daarvan voor eiser heeft afgesloten, moet volgens de rechtbank in dit geval namelijk als passend worden aangemerkt. Eiser heeft verklaard dat hij alleen een WA-verzekering wilde en dit ook aan zijn adviseur kenbaar heeft gemaakt. De zorgplicht van de assurantieadviseur strekt dan niet zo ver dat hij de verzekeringnemer moet informeren over alle aanvullende verzekeringsmogelijkheden. De adviseur heeft aangevoerd dat zij eiser juist wél over de verschillende aanvullende verzekeringen heeft geïnformeerd en dat eiser toen zelf voor de OIV heeft gekozen. Wat daarvan verder ook zij, op de offerte die de adviseur eiser heeft toegestuurd, stonden een WA-verzekering en een OIV vermeld. Dat was dus meer dan volgens eiser met zijn adviseur was besproken. Het moet voor rekening en risico van eiser blijven dat hij kennelijk de offerte niet zodanig goed heeft gelezen dat dit hem is opgevallen. Als het hem wél zou zijn opgevallen en de vermelding van de OIV bij hem tot vragen had geleid, dan had het op zijn weg gelegen om daarover contact op te nemen met zijn adviseur, aldus de rechtbank.
Inspanningsverplichting van de hypotheekadviseur
De consument en haar ex-partner wenden zich tot een hypotheekadviseur in verband met de wens tot het laten aanpassen van de hypotheek en het afsluiten van twee nieuwe hypotheken. De consument stelt dat de hypotheekadviseur zijn zorgplicht heeft geschonden, omdat hij niet voldoende zou hebben geïnformeerd over de gang van zaken omtrent het hypotheektraject. Daarnaast zouden de termijnen door de hypotheekadviseur niet in acht zijn genomen en zou niet voortvarend zijn gehandeld waardoor de passeerdatum niet is gehaald. Hierdoor heeft de consument de contractuele boete moeten betalen aan de verkopers.
Blijkens de uitspraak van 18 juli 2024 is de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening van het Kifid van oordeel dat de consument en haar ex-partner opdracht hebben gegeven voor een hypotheektraject dat bestond uit stappen die in een bepaalde volgorde moesten worden genomen. Hier was de consument ook over geïnformeerd. Het was de consument volgens de commissie dan ook duidelijk dat dit traject voeten in de aarde zou hebben en niet voorspoedig zou verlopen. De hypotheekadviseur heeft daarbij nooit een einddatum toegezegd. Daarbij overweegt de commissie dat op een hypotheekadviseur een inspanningsverplichting rust en geen resultaatsverplichting. De commissie komt tot de slotsom dat de hypotheekadviseur adequaat heeft gehandeld en niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor het niet halen van de leveringsdatum. De commissie heeft de vordering van de consument dan ook afgewezen.
Makelaars en taxateurs
Taxateur onpartijdig?
Klaagster is verwikkeld in een echtscheidingsprocedure. Klaagster heeft aan een derde gevraagd de waarde van de woning te bepalen. Die kwam uit op € 407.500. Daarnaast heeft een taxateur de woning getaxeerd op een waarde van € 525.000. Klaagster verwijt de taxateur de woning te optimistisch te hebben getaxeerd. In het oog springt het verwijt van klaagster dat de taxateur niet onpartijdig zou zijn geweest, omdat hij van tevoren contact zou hebben gehad met haar echtgenoot. De taxateur heeft hierover opgemerkt dat de echtgenoot van klaagster contact met hem heeft gezocht naar aanleiding van de waardebepaling van € 407.500. De taxateur heeft daarop een modelmatig bepaald verkoopadvies gestuurd als indicatie met daarin een duidelijke disclaimer dat het geen taxatierapport is maar een modelmatige, door een computer berekende waarde. De berekende waarden daaruit waren beduidend hoger dan het bedrag wat eerder aan klaagster was doorgegeven: respectievelijk € 519.000, € 661.000 en € 697.000. De taxateur heeft de echtgenoot laten weten dat hij de woning gezien moest hebben voor een juiste taxatiewaarde en dat hij bereid was de woning te taxeren, maar alleen met instemming van klaagster. Vervolgens hebben beide opdrachtgevers het verzoek gedaan om de woning te waarderen. De taxateur heeft de woning in het bijzijn van beide opdrachtgevers opgenomen.
Voor wat betreft de eerdere contacten tussen beklaagde en de echtgenoot van klaagster overweegt de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals in de uitspraak van 22 april 2024 dat een makelaar/taxateur in beginsel terughoudendheid dient te betrachten bij het verstrekken van informatie over de waarde van een onroerende zaak zo lang hij deze niet heeft getaxeerd. Uitgangspunt in de Erecode van de NVM is dat een makelaar/taxateur alleen het belang van zijn opdrachtgever mag dienen. De commissie heeft vastgesteld dat de taxateur bij het geven van een oordeel over de eerste taxatie geen opdracht tot het uitvoeren van een taxatie had gekregen, maar op grond van privé-contacten en bekendheid van de echtgenoot met beklaagde was benaderd met een vraag over de door klaagster verstrekte taxatie. In reactie op die vraag heeft de taxateur een indicatief antwoord gegeven, waarbij duidelijk het voorbehoud is gemaakt dat dat geen taxatie was, dat een echt oordeel over de waarde pas gegeven kon worden nadat een opdracht tot taxatie was verstrekt en dat de taxateur alleen tot taxatie zou overgaan wanneer beide partijen als opdrachtgever zouden optreden. Klaagster staat ook als (mede) opdrachtgeefster in het taxatierapport vermeld en betwist niet dat zij bij de opname aanwezig is geweest. De taxateur mocht er daarom op vertrouwen dat ook zij als opdrachtgever had te gelden. Onder de gegeven omstandigheden is de commissie van oordeel dat niet is gebleken dat de taxateur bij de wijze waarop de (opdracht tot) taxatie tot stand is gekomen de te betrachten zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht heeft geschonden. Ook voor wat betreft de inhoud van het taxatierapport is dit naar het oordeel van de commissie niet gebleken. De conclusie is dan ook dat de klacht niet gegrond kan worden geoordeeld.
Dient makelaar te adviseren over mogelijkheden en voorwaarden funderingswerkzaamheden?
Kopers stellen dat hun aankoopmakelaar hen ten onrechte heeft geadviseerd dat zij de fundering van hun woning individueel, dus zonder medewerking van de buren, konden laten herstellen. Na de aankoop bleek dat individueel herstel niet mogelijk was. Daarnaast klagen de kopers erover dat de aankoopmakelaar niet heeft vermeld dat hij mede-eigenaar was van een woning in hetzelfde woonblok.
In de uitspraak van 27 maart 2024 oordeelt de rechtbank dat de aankoopmakelaar niet zijn zorgplicht heeft geschonden door individueel funderingsherstel als optie te benoemen. Een makelaar heeft namelijk een bemiddelende rol en deze taak gaat niet zover dat de makelaar ten aanzien van verbouwings- en funderingswerkzaamheden gespecialiseerd advies kan geven over mogelijkheden, juridische voorwaarden, gevolgen en het tijdspad. De mededeling dat funderingsherstel individueel kan plaatsvinden, is bovendien op zichzelf niet onjuist. Daarnaast wordt het niet vermelden van het feit dat de makelaar mede-eigenaar was van een woning in hetzelfde blok ook niet gezien als een schending van de zorgplicht. In dat kader overweegt de rechtbank nog dat, ook al zou sprake zijn van een zorgplichtschending, de gevorderde schade niet zou zijn toegewezen in verband met het ontbreken van schade.
Auteur: Robin Hoefkens, jurist beroepsaansprakelijkheid bij de Vereende.
Dit is een partnerbericht van de Vereende. Bekijk het partnerdossier
