De gemiddelde Nederlander bestaat niet: GHF moet op de schop

De gemiddelde Nederlander bestaat niet: GHF moet op de schop

Onder aanvoering van het Nibud gaan geldverstrekkers uit van de ‘gemiddelde Nederlander’ en voeren ze verregaande standaardisering door. Hierdoor worden steeds meer groepen woningzoekenden uitgesloten bij de aanvraag van een hypotheek. Onterecht vind ik, omdat een financiering ook verantwoord kan zijn als er niet strikt van de huidige normen wordt uitgegaan. Daarom is het tijd om de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), en Tijdelijke regeling Hypothecair Krediet te herzien.

Geldverstrekkers houden zich in de praktijk star vast aan de richtlijnen die in de regelingen beschreven worden en zijn niet of nauwelijks bereid de ruimte die er is te gebruiken om uitzonderingen te maken. Het hebben van een vast dienstverband is nog steeds de norm. Maar dat zegt niets over iemands vooruitzichten op werk en inkomen. Er wordt niet naar de individuele, financiële situatie van een aanvrager gekeken, terwijl deze vaak veel meer duidelijkheid geeft over hoe iemand er daadwerkelijk voor staat.

Wie niet?
Geldverstrekkers kijken naar inkomen en theoretische maandlasten, niet naar de persoonlijke omstandigheden of financieel gedrag. Een betalingsverleden met hogere maandlasten wordt bijvoorbeeld buiten beschouwing gelaten. Pas je niet in de standaard, dan val je af. Inmiddels is huren geen gelijkwaardig alternatief meer. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning gelden inkomenseisen en bestaan wachtlijsten. De huren in de vrije huursector zijn hoger dan de hypotheeklasten van een vergelijkbare woning en het aanbod van woonruimte neemt af.

Getroffen groepen
De groepen die getroffen worden zijn bijvoorbeeld de net afgestudeerde twintigers met een startersinkomen en een studieschuld. Flexwerkers, voor wie de kans op werkloosheid minimaal is, dankzij voldoende werkaanbod in de sector. Ondernemers die zelf door een minder jaar geen huis kunnen kopen, maar wiens werknemers wél een hypotheek kunnen afsluiten. De groep met een lager inkomen voor wie de leencapaciteit fors is teruggeschroefd en die relatief hard getroffen wordt door de eis om meer eigen geld in te brengen. Pensioengerechtigden die steeds minder gebruik kunnen maken van hun overwaarde en waarvan het werkinkomen standaard buiten beschouwing worden gelaten waardoor noodzakelijke aanpassingen aan de woning of kleiner wonen niet haalbaar blijkt. Startende zzp’ers die te maken krijgen met een afslag op hun inkomen en die meer eigen geld moeten inbrengen dan iemand in loondienst.

Betaalbaar wonen als uitgangspunt
Geldverstrekkers, zeker de systeembanken, en NHG moeten hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen en uitzonderingssituaties realistisch en op een andere manier beoordelen. Zo zorg je er voor dat de Gedragscode beter aansluit op de wensen vanuit de consument en voorkom je dat er onnodig veel mensen worden uitgesloten van de woningmarkt. In ieder geval moeten acceptatieregels en de toetsingsmethodiek kritisch tegen het licht worden gehouden. Nibud kan hierbij prima als richtlijn dienen, maar er moet ook ruimte zijn voor andere, nieuwe situaties. Het uitgangspunt moet de wens om betaalbaar te wonen zijn.

Misschien is het moment gekomen om in plaats van uit te gaan van één standaard Nederlander er meerdere te beschrijven?

  1. Er zijn bij banken maar 2 acceptatiemogelijkheden:
    Computers says Yes of computer says No

    • Gepensioneerd echtpaar krijgt mogelijkheid om hun huurwoning waar ze al 25 jaar in woont te kopen. Leggen 50.000 euro zelf in. Klanten betalen nu 700 euro huur en hypotheek komt op 300 euro. Banken zeggen niet passend op pensioen inkomen. Gevolg klant moet 700 euro blijven betalen. En dat is wel passend ?

      • Het lijkt mij in ieder geval passend om de €50.000,- spaargeld bij een andere bank onder te brengen.

  2. Goh, is net alles lekker gestandaardiseerd en geautomatiseerd, moeten we weer terug naar ‘na- en meedenken’, dat kun je geldverstrekkers toch niet aan doen!!! Moeten ook al die mensen die er nu de kruisjes en de nulletjes zitten in te voeren ook weer naar school, en het ergste is dat er dan ook weer mensen moeten komen die met de adviseur gaat ‘meedenken’.

    We weten allemaal dat door de totaal doorgeslagen regelgeving de kenniskloof tussen de mensen in het veld en in de torens mega groot geworden is. Men is niet meer in staat om mee te denken, als de systemen nee zeggen gaat het loket dicht. Triest, maar de waarheid op dit moment.

  3. Ik zou wel wensen dat er voor wat betreft bestaande gevallen een uitzondering zou komen in de situatie waarin er aantoonbaar een verbetering in de situatie van een klant optreedt. Net als bij kredieten, ter voorkoming van het aan de ketting leggen van de klant door de regelgeving. Praktijkcasus maar weer?

    Klant heeft in het verleden vanwege barre privé omstandigheden bij ons een variabele hypotheek gesloten bij een geldverstrekker die wel ruimhartig was, maar daar ook een royaal tarief aan koppelde. Meneer betaalt nu 4,5% variabel, de destijds op termijn beoogde verkoop van de woning levert nu alleen de optie vertrek naar een vrije sector woning met 7/800 euro huur op. Besluit: we blijven wonen, we willen graag de woonlasten lang vast leggen 20 jaar voor zeg 3%. Op basis van leeftijd 57 blijkt dit niet te kunnen, want er is over tien jaar aantoonbaar een tweejarig tekort om de woonlasten te betalen door het AOW gat. Het gaat dan om een brutolast van nog geen € 200,–! Dus minimaal 1,5% minder rente (oversluitvoordeel is met variabel lastig te berekenen, maar laten we aannemen dat die variabele niet veel zal zakken) gaat niet door, stel die mensen wonen nog 20 jaar, tot 76, helemaal niet vreemd, dan is dat € 24.000,– meer rente door dit Hotel California syndroom. Doorbetalen 300 p.m. variabel mag, huren á 800 euro kan, maar 200 p.m. 20 jaar vast : computer says no. Ik kan het niet uitleggen.

    • Klant lijkt mij toch een gemiddelde Nederlander. Iedereen van die leeftijd heeft te maken met een WAOgat. Is het ad hoc beleid/bemoeienis van de overheid op alle fronten er de oorzaak van dat de gemiddelde Nederlander tussen wal en schip valt?

      • In zoverre bijzonder dat hij vanuit langdurige werkloosheid op 55+ nog weer een baan vindt als één van de weinigen! Vanwege die AOW heb ik het ook gemeld: je hebt nogal met regelmaat een klant in deze leeftijdscategorie waarvan de vrouw niet of part-time werkt. Vanwege de toetsing “gedurende de gehele looptijd betaalbaar” gaan we denk ik deze situatie veel zien. Een aantoonbare verbetering wordt verhinderd doordat de klant niet aan de actuele eisen kan voldoen. Daar moeten we natuurlijk asap vanaf.

        • Als de vrouw dan ook nog een paar jaar jonger is dan onstaat er een AOW ravijn! Weer als gevolg van die ad hoc beslissingen. (ANW-gat, pensioenleeftijd omhoog)

      • Sorry, AOWgat….

  4. Gezond verstand? Dat geld misschien als de consument rechtstreeks naar de bank gaat. Immers het is hun eigen geld.

    Persoonlijk zou ik het intermediair daarin niet vertrouwen. Of slechts een zeer selecte groep. Die hebben ook nu het niet meer in de vorm van provisie gaat in de praktijk nog steeds belangrijker dat een zaak doorgaat.

    Ook zijn de portefeuilles bij banken aangeleverd door het intermediair minder mooi dan die van de bank zelf. Risk wise.

    • @ Sebz, Dat komt vast omdat sommige intermediairs hun mooie risico’s onderbrachten bij partijen met een lagere rente en alleen lastige en bespreekgevallen naar de bank dede. Twee opties: óf de bankmeneren kwamen verkondigen: méér “gewone” NHG zaken onderbrengen en dat deed je dan, daarmee andere klanten (soms) min of meer benadelend, óf je had daar bezwaar tegen, waarna de bank de samenwerking opzegde. Ketens hebben er denk ik minder last van dus die werken op wijze 1. door. Logisch toch? Die iets mindere kwaliteit wordt ruimschoots gecompenseerd door de winst uit de iets hogere rente.

    • Jammer dat je een dergelijk inhoudelijk artikel verkracht, door de focus weer op provisie/intermediair te leggen.
      *
      ” Zo zorg je er voor dat de Gedragscode beter aansluit op de wensen vanuit de consument en voorkom je dat er onnodig veel mensen worden uitgesloten van de woningmarkt. ”
      Dat is hier de stelling, waar zeer terecht) aandacht voor gevraagd wordt !!!

    • De laatste zin zou moeten zijn : uit onderzoek is gebleken dat, de portefeuilles bij banken aangeleverd door het intermediair minder mooi zijn dan die van de bank zelf. Wat een onzin! !

      • Mwoah….
        Uit onderzoek is gebleken dat, hypotheekportefeuilles, door het intermediair aangeleverd, minder mooi voor de banken uitvallen dan wanneer de klant zich rechtstreeks vervoegd bij een bank
        t Is maar net hoe je iets WILT lezen/uitleggen 🙂

  5. De spaarhypotheekkenner 17 juni 2016, 19:02

    Natuurlijk is standarisatie niet optimaal maar helaas is maatwerk te duur voor de meeste maatschappijen. En dan wordt er te makkelijk ja gezegd tegen een kredietrisico dat niet in overeenstemming is met hun risk appetite en de kapitaalbuffers van de verstrekker. Gevolgen kennen we. Slechts een kleine verkeerd ingeschatte portefeuille kan zo een bank omvertrekken. Begrijp me niet verkeerd, ik gun iedereen een verantwoorde hypotheek maar mijn vertrouwen in geldverstrekkers en hun capaciteit om een kredietrisico adequaat in te schatten is minimaal. Ik heb bij bijna alle grote banken rondgelopen en het is overal droevig gesteld met het echte risicobewustzijn. Iedereen blijft zijn uiterste best doen om zo min mogelijk buffers tegenover zoveel mogelijk risico te zetten. Als dat niet veranderd is standarisatie helaas de enige oplossing

  6. allemaal toneel 17 juni 2016, 16:15

    Tjonge heb je het eindelijk door?? man man dit is al 10 jaar aan de gang. 1 a-viertje tien kruisjes en klaar. 1 kruisje gemist, dan lekker blijven huren of emigreren. In Belgie krijg je een hypotheek o.b.v. twee salarisstroken en een bkr toets. En waar is er nou net geen woning/hypotheekcrisis? Voila. Persoonlijk contact en gezond verstand, meer is niet nodig. Maar als je dat niet hebt (vooral contact) tja dan moet het in een computermodelletje, kan ook meteen de hypotheekafdeling naar huis en dat is goed voor de winst, goed voor de staat (geen steun) en goed voor de commisariaatjes. Oh ja en vooral veel papier met rapporten; vindt BV Nederland heerlijk en is nodig omdat wij de ‘gemiddelde Nederlander’ als het fout gaat als volkomen debiel beschouwen en dus de ‘schuld’ bij een ander neer leggen. @Martin2 wel eens een hand vol graan in een hok vol hongerige kippen gegooid?? dat is wat er overblijft voor het intermediair en weet je wat dat voor jouw hypotheek betekent?? slikken of stikken. Kijk eens wat verder dan je neus lang is.

    • Persoonlijk contact en gezond verstand staat volgens mij gelijk aan een duidelijke adviesmarkt. Of die kippen van jou gezond verstand hebben kan ik niet beoordelen.

  7. Peter Dessens 17 juni 2016, 14:20

    Marc, ik had het niet beter kunnen omschrijven.
    Uitgaan van de mens en zijn mogelijkheden, ook wel door het AFM klantbelang genoemd, hoort ook bij de geldverstrekkers hoog in het vaandel te staan. Inmiddels zijn de adviseurs die nu nog in de financiele sector werkzaam zijn al volledig er op gericht om te adviseren in het belang van de klant (voor zo ver ze dat al niet waren) en wordt het persoonlijke advies steeds meer van belang.

    Automatiseren prima, maar wel nadat er een welafgewogen advies is gegeven aan de klant welke door de geldverstrekkers op waarde kan worden ingeschat en gewaardeerd.

  8. Dit pleidooi druist in tegen de wens van beleidsbepalers om hypotheekadvies te digitaliseren. Het bolwerk der banken wil het liefst voor paar honderd euro zonder risico online geld wegzetten en daar past alleen die ‘gemiddelde mens’ bij.

    • Als de gemiddelde mens (wie zijn dat eigenlijk ) door de bank bediend wordt, blijft er wel een duidelijke adviesmarkt over voor het intermediair.

      • Moet je je advies wel weer kunnen afronden in een geslaagd bemiddelingstraject. Je kan klant niet laten betalen voor wat er in theorie mogelijk zou kunnen zijn.

Comments are closed.

Herstel wachtwoord
Geef je e-mail adres. Een nieuw wachtwoord wordt verzonden.